Brasil – Como regularizar um imóvel sem escritura

Imóvel sem registro não tem dono

Para quem tem um imóvel, ou deseja comprar um, deve saber que ele deve estar com a sua documentação regularizada, entre eles um dos mais importantes, que é a sua ESCRITURA REGISTRADA EM UM CARTÓRIO DE IMÓVEIS.

A escritura é o documento que contém todo o histórico do imóvel, com os dados dos antigos proprietários, descrição, e serve como registro da atual propriedade, comprovando para terceiros quem é o real dono do imóvel.

A escritura sempre deve ser feita em um cartório, não servindo como prova de propriedade um contrato particular, sendo este último um instrumento importante para comprador e vendedor, e utilizado na escritura.

Uma negociação de um imóvel PODE SER FEITA SEM A ESCRITURA, mas riscos acontecem nesta situação.

Imóvel não ter uma escritura?

Se o imóvel não tem escritura então ele não tem um proprietário legítimo, legalizado, para se negociar este imóvel pode-se utilizar um CONTRATO DE COMPRA E VENDA, que servirá como um “contrato de gaveta”.

Mas o contrato de gaveta serve como um instrumento de proteção entre o comprador e o vendedor, não valendo na justiça como prova de propriedade do imóvel, mas sim como uma ferramenta para que as obrigações assumidas, como o pagamento do valor por exemplo, sejam cumpridas.

Quando um comprador adquire um imóvel sem a escritura ele deve regularizar a sua situação, o que gera novos gastos, pois a regularização é custosa e costuma ficar em torno de 4% do valor total do imóvel.

Por não ter uma escritura o vendedor se tiver má fé poderá vender o mesmo imóvel para mais de um comprador.

Regularizando um imóvel sem escritura

Para regularizar um imóvel sem escritura o comprador, ou atual possuidor, deve fazer a sua matrícula em um Cartório de Registro de Imóveis.

Este documento será uma identidade do imóvel, contendo todo seu histórico. Deve-se também levantar toda a documentação existente do imóvel, como dados dos donos anteriores. Com todos os dados dos antigos donos e um contrato entre as partes, pode-se registrar o imóvel.

Caso o comprador não saiba quem é o dono original, deve-se então solicitar o USUCAPIÃO, comprovando que reside no imóvel, mas para isso precisa morar no imóvel por pelo menos 5 (cinco) anos de forma sem contestações, sem contrato de aluguel, pagando todos os impostos e taxas referentes ao imóvel, o comprador/possuidor deve levantar todas as provas de que mora nele por mais que esse período, como fotos, contas pagas, depoimentos de testemunhas, entre outros, e assim o USUCAPIÃO poderá ser solicitado na justiça, importante lembrar, que o imóvel, nesse caso, não pode ser público (da união, estados ou municípios).

Se for negociar um imóvel, com ou sem escritura, sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 108, dispõe que “não dispondo a lei em contrário, a Escritura Pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Uma das opções para regularizar o imóvel sem Escritura é localizar os antigos proprietários, assim, basta comparecer no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

 Se o antigo proprietário for localizado, mas se negar a outorgar a escritura e, tendo no contrato cláusula de irretratabilidade, a solução é entrar com uma ação de adjudicação compulsória ou, se for o caso, uma ação de obrigação de fazer.

Deverão ser apresentados vários documentos como RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula atualizada do Imóvel, entre outros. Solicite com antecedência ao cartório a lista completa do que será preciso.

Antigos proprietários não localizados

 E se os antigos proprietários não forem encontrados, ou são falecido antes da realização da Escritura, o comprador do imóvel pode adotar as seguintes medidas:

- Requerer a abertura do inventário do vendedor, caso os herdeiros não queiram fazer o inventário;

- Propor ação de adjudicação compulsória ou obrigação de fazer em face dos herdeiros, se já finalizado o inventário, ou em face do espólio se estiver em andamento o inventário;

- Usucapião.

É importante frisar que, ao requerer USUCAPIÃO, deverá ser comprovado por qual motivo não é possível concluir o negócio pelas vias comuns.

Não confundir Escritura Particular (contrato de gaveta), a Escritura Pública (em cartório de notas) e a Escritura no Cartório de Registro de Imóveis (quem de fato e de direito é proprietário).